В конце 2019 года в Нижнем Новгороде 53 «обманутых» дольщика получили ключи от квартир, сдачи которых ждали более 10 лет. Это был первый в России случай, когда «замороженный» объект, оставшийся в наследство городу после недобросовестного застройщика, ввела в эксплуатацию другая строительная компания (ННДК) в рамках механизма предоставления компенсационных земельных участков.

Весной 2019 было подписано соглашение с Правительством Нижегородской области, НКО «Ассоциация по защите прав обманутых дольщиков «Дольщики по улице Родионова (ЛОТ 21)» и ННДК.  Достройку дома на ул. Деловая – Родионова (находился в заброшенном состоянии 12 лет), взяла на себя компания Михаила с привлечением собственных инвестиций. Проект был успешно выполнен и стал пилотным на уровне страны. Свои долгожданные квартиры получили 53 дольщика.

Жилой комплекс «Зеркало-2» в границах улиц Родионова – Деловая представлял собой дом переменной этажности, где оказалась недостроенной 16-этажная угловая «башня». Все квартиры были проданы. Дольщики надеялись получить ключи еще в 2006-м, но стройка, завершенная на 80%, окончательно встала летом 2009-го.

Спустя 10 лет у государства наконец появился рабочий механизм завершения таких долгостроев. Причем механизм, интересный для всех сторон, участвующих в таких проектах: город избавляется от проблемного «участка», люди въезжают в свои квартиры, новый застройщик получает территорию под новое строительство. В Земельный кодекс были внесены изменения, позволяющие предоставлять инвесторам, взявшим на себя достройку домов с обманутыми дольщиками, свободные земельные участки из федеральной или региональной собственности в долгосрочную аренду без торгов.

Примерная стоимость достройки этого ЖК была определена заранее: некоммерческая организация дольщиков заказала проектную документацию, на ее основании была составлена смета на все требуемые работы. Одновременно правительством был подобран участок со сравнимой рыночной стоимостью.

По условиям соглашения, если компания вкладывает в достройку меньше, чем стоит компенсационный участок (что маловероятно), то она должна разницу выплатить в бюджет, если больше, то компенсация в обратную сторону не предусмотрена.

Впоследствии, после корректуры проектной документации, ее госэкспертизы и оценки достоверности определения сметной стоимости итоговая сумма — ожидаемо — получилась выше, чем стоимость компенсационного участка. Кроме того, уже во время работы на объекте мы столкнулись с огромным количеством юридических и технических проблем. Все эти сложности невозможно было спрогнозировать, они проявлялись постепенно, и их объем рос в геометрической прогрессии: одна проблема порождала сразу несколько других, а соответственно росли и расходы, и рассчитывать на согласование и возмещение дополнительных затрат можно было лишь отчасти.

Например, инженерные сети. Они уже, по большей части, были смонтированы первоначальным застройщиков, но ввиду того, что объект простаивал в течение многих лет, почти все пришли в полную непригодность для эксплуатации. В итоге заменить инженерное оборудование пришлось практически на 100%.

Также заменили почти все оконные блоки и витражи. В первоначальную проектную документацию было включено лишь несколько квадратных метров нового остекления, но оставлять старые окна было просто нельзя — мы бы не смогли потом смотреть в глаза дольщикам, говорит Михаил. Заказать и профинансировать новые оконные блоки пришлось еще до момента подтверждения сметной стоимости, без стопроцентных юридических гарантий. Фактически, на свой страх и риск.

На благоустройство было заложено всего несколько десятков тысяч рублей. ННДК потратили гораздо больше, но иначе невозможно было ввести объект в эксплуатацию.

Помимо экономических, были и репутационные риски: нельзя было ударить в грязь лицом. В соглашении, заключенном нами с областным правительством, был обозначен конкретный срок завершения работ — II квартал 2020 г. Но перед ННДК стояла четко сформулированная задача ввести объект до конца 2019 г.

За это время было проведено огромное количество совещаний с представителями Правительства Нижегородской области и его структурных подразделений и учреждений, сотрудниками Росреестра и пр., потому что законодательство за 10 лет очень сильно поменялось и усложнилось. Строительный контроль также был очень серьезным, его осуществлял «Нижегородстройзаказчик» — учреждение, которое в нашем регионе выступает заказчиком всех крупных объектов, строящихся при участии государства. Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Владимирович Якушев во время своего визита в Нижний Новгород захотел лично осмотреть объект, потому что непосредственно курировал этот проект, пилотный для всей страны. И наконец, его реализация была бы просто невозможна без личного участия Губернатора Нижегородской области Глеба Сергеевича Никитина. По сути, мы взяли на себя все риски только потому, что доверяли команде Губернатора.

Совместными усилиями с генподрядчиком и субподрядчиками, с поддержкой региональной и федеральной властей преодолели все трудности, и в соответствии с подписанным соглашением получили участки в нагорной части города, на улице Деловой.

В декабре состоялась торжественная церемония передачи ключей, и дольщики были очень рады, что стройка наконец завершилась. На приемку приходила женщина с двойняшками, девочкам было уже по девять лет. Пока их мама ждала свою квартиру, они успели родиться и уже пойти в школу.